Piata imobiliara

În industria imobiliară , piața imobiliară este o piață în care se reunesc vânzătorii și cumpărătorii de bunuri imobiliare .

General

Imobilele sunt împărțite în proprietăți imobiliare rezidențiale și comerciale , care din partea ofertei constituie cele mai importante sub-piețe ale pieței imobiliare. Segmentele de piață sunt grupurile de cerere de companii ( servicii , comerț , industrie , administrație ) și persoane fizice . Cei participanților la piață de pe partea ofertei sunt firme de construcții , asociații de locuințe , societăți de locuințe și persoane fizice ca vânzători sau proprietari (pentru imobiliare rezidențiale) și investitori sau dezvoltatori de proiecte (pentru bunuri imobiliare comerciale). Solicitanții sunt chiriași sau cumpărători de proprietăți . Prețul de piață pe piața imobiliară se numește chirie sau valoare de piață ( preț de cumpărare ). Dacă oferta și cererea sunt echilibrate, atunci există echilibru de piață , prețurile sunt prețuri de echilibru . Dezechilibrul pieței este fie un decalaj de ofertă (de exemplu, o lipsă de locuințe ), fie când există un decalaj de cerere ( există un loc vacant ). Industria imobiliară face distincția între sub-piețele pieței de închiriere , piața investițiilor și piața pentru completări .

Particularitățile pieței imobiliare

Comparativ cu alte piețe, piața imobiliară are caracteristici specifice, care se datorează în principal următoarelor aspecte:

Aceste particularități afectează structura pieței pieței imobiliare.

În plus, trebuie remarcat faptul că atunci când piața bunurilor , mai ales în perioadele de prosperitate economică , concurența ofertei joacă în general un rol mult mai mare decât cerințele concurente. Pe de altă parte, pe piața imobiliară, concurența în cerere este foarte importantă în perioadele prospere . Piețele de mărfuri se concentrează pe locații de aprovizionare ușor de găsit și bine cunoscute (de exemplu, magazine, magazine). Pe piața imobiliară, există o distribuție spațială a ofertei în continuă schimbare. La urma urmei, condițiile cadrului legal ale pieței imobiliare sunt mult mai complicate decât cele ale piețelor de bunuri.

Structuri de piață

Transparența pieței este pe piața imobiliară datorită eterogenității imobiliare limitate. Această lipsă de transparență dă naștere la întreprinderi care creează transparență. De aceea, agenții imobiliari și portalurile de internet (cum ar fi ImmobilienScout24 ; în SUA de multe ori mai extinse: Zillow ) asigură îmbunătățirea transparenței. Solicitanții trebuie adesea să ia deciziile de investiții sau de închiriere pe baza informațiilor incomplete . Realizarea unui proiect de clădire (între 12 și 24 de luni pentru clădirile rezidențiale și mai mult de cinci ani pentru instalațiile industriale între aplicarea clădirii și gata de mutare ) are ca rezultat perioade lungi de producție, astfel încât să se poată presupune o elasticitate inelastică a aprovizionării deoarece este posibil să reacționăm la schimbările cererii numai cu o întârziere mai mare . De regulă, activitatea de construcție urmează cererii cu efect de întârziere . Ca bun eterogen, proprietatea imobiliară poate diferi în ceea ce privește proprietățile sale , dar poate fi înlocuită într-o măsură limitată .

Relația cu locația determină valoarea de utilizare a bunurilor imobile prin factori exogeni, care sunt specificați de terți (cum ar fi o municipalitate ) (bunuri imobiliare rezidențiale: oportunități de cumpărături , apropiere de locul de muncă , mediu social , legături de transport ; bunuri imobiliare comerciale : potențial de putere de cumpărare , frecvența pietonilor , locuri de parcare ). Datorită lipsei lor de fungibilitate, proprietățile imobiliare sunt supuse unei lichidități limitate , care se datorează unui grup limitat de cumpărători datorită angajamentului de capital ridicat . Costurile tranzacției sunt relativ ridicate și ating o medie de 12% din prețul de cumpărare (a se vedea costurile suplimentare la cumpărarea unei proprietăți ). Există costuri directe de tranzacție ( impozitul pe transferul imobiliar , taxe notariale și judiciare ) și costuri indirecte de tranzacție (costuri de căutare sau costuri de informare datorate implicării unui agent imobiliar). În cazul lichidității, trebuie luată în considerare durata perioadei de lichidare. Lichidabilitatea necesită piețe funcționale. Cu cât sunt mai mari tranzacțiile și costurile de informare, cu atât este mai dificilă lichidarea imobilelor. Durata de viață foarte lungă înseamnă că clădirile noi și proprietățile existente concurează, predominând acestea din urmă. Angajamentul ridicat de capital duce la furnizori și cumpărători destul de puțini în sub-piețele individuale, ceea ce favorizează structurile oligopolului . În ansamblu, piața imobiliară este o piață foarte imperfectă, astfel încât prețurile imobiliare nu sunt uniforme.

Oferiți structuri

Piața imobiliară poate fi împărțită în patru categorii secundare în ceea ce privește structurile sale de aprovizionare:

  • Sub-piețe în funcție de starea de dezvoltare : teren agricol , teren de construit , teren construibil , teren dezvoltat , teren nou construit, clădire veche modernizată , teren de reamenajare, obiecte de demolare.
  • Sub-piețe în funcție de categoriile de utilizare : piață pentru uz rezidențial, piață pentru uz comercial, piață pentru obiecte de producție primară (de exemplu, operațiuni agricole și forestiere).
  • Sub- piețe în conformitate cu contracte alternative pentru dobândirea dreptului de proprietate: imobiliare de vânzare, drepturi de construcție ereditare , obiecte de leasing imobiliar , uzufruct imobiliar , chirie, închiriere.
  • Sub- piețe în conformitate cu criterii spațiale : piețe locale (de exemplu, pentru magazine din locațiile de afaceri din Ia), piețe regionale (de exemplu, piața imobiliară), piețe supraregionale (de exemplu, pentru proprietăți de investiții ale grupului țintă fonduri imobiliare și corporații de acțiuni imobiliare ) .

Multe dintre aceste piețe secundare sunt împărțite în alte piețe secundare. În cazul proprietăților rezidențiale, spectrul variază de la apartamente cu o cameră la apartamente cu 3 până la 4 camere, case terasate și case unifamiliale decomandate până la case cu mai multe familii .

Divizibilitate

În contextul teoriei pieței de capital, proprietatea imobiliară este unică în ceea ce privește divizibilitatea sa . O proprietate pentru uz propriu este asociată cu costuri de investiții relativ ridicate . Această lipsă de divizibilitate poate fi separată prin acorduri contractuale. B. prin achiziția în comun a unei proprietăți sub formă de parteneriat sau în calitate de debitor comun sau împărțirea în condominii. Cu toate acestea, accesul la un portofoliu diversificat este posibil doar printr-un instrument special de investiții, cum ar fi B. un fond de investiții posibil.

Structura populației

La sfârșitul lunii februarie 2006, un UE a sprijinit Real Estate conferință a avut loc la Viena . Ea a constatat că îmbătrânirea societăților europene începe să încetinească piețele imobiliare de acolo. De exemplu, populația Italiei se va micșora cu 20-25% până în 2050, ceea ce reduce deja oarecum oferta de locuințe private. În plus, există în prezent o lipsă de sectoare economice în plină expansiune , astfel încât atât piața locuințelor, cât și piața de birouri stagnează.

În Germania și Austria , populația se va micșora într-o oarecare măsură mai mică, dar efectele stagnării ar putea începe să aibă efect și aici în câțiva ani. În Europa de Vest, doar Franța se află într-o poziție mai bună, în timp ce tendința negativă a populației în țările aderente la estul UE este probabil să fie întârziată cu câțiva ani decât în Europa de Vest .

Imigrația mai lentă poate avea un impact asupra pieței imobiliare: potrivit Oficiului Federal de Statistică , numărul de apartamente vacante din Elveția a crescut de la 40.000 la 65.000 de apartamente în anii 2013 - 2017. Drept urmare, și chiriile au scăzut.

Sectoarele pieței imobiliare

Piața imobiliară privată este împărțită în case multifamiliale , case de oraș și case unifamiliale . O altă diviziune diferențiază între locuințe sociale , locuințe standard și locuințe de lux sau între locuințe închiriate și locuințe ocupate de proprietari , în funcție de tipul de client . Pe lângă calitatea clădirii, zona rezidențială este decisivă pentru stabilirea prețurilor (prețul chiriei sau al achiziției) . Piața imobiliară comercială poate fi împărțită în funcție de tipul de utilizare în imobiliare comerciale pentru comerț și servicii ( depozite , magazine , clădiri de birouri ), administrație ( clădiri administrative ) și industrie ( fabrici industriale de tot felul). Prețurile aici se bazează pe situația afacerii și pe ratingul proprietății .

Unele activități înainte de începerea unui proiect de construcție sunt , de asemenea , o parte a pieței imobiliare, în special pentru dezvoltarea de construire parcele : oficiale de zonare și procedurile de aprobare, planificare urbană , protecția naturii și a ansamblului, planificarea și construcția de aprovizionare și linii de evacuare , etc. .

Impozitarea imobilelor

Taxe pe venit

Imobilele și veniturile acestora beneficiază de un statut fiscal special. În impozitarea persoanelor private, li se atribuie propriul tip de venit, în Germania, cel al veniturilor din închiriere și leasing . Acest venit este deosebit de avantajos în comparație cu venitul comercial, care este supus impozitului comercial pe lângă impozitul pe venit .

Taxe de circulație

În domeniul taxelor de transport Proprietatea imobiliară este prin legea impozitului pe transferul imobiliar diferit ca bunuri mobile. O tranzacție de proprietate costă, de obicei, în funcție de statul federal, până la 6,5% din valoarea contraprestației (începând cu 2019). La aplicarea impozitului pe transferul imobiliar, tranzacția este scutită de impozitul pe vânzări .

Taxe de proprietate

Printre impozitele pe proprietate se numără impozitul pe proprietate , care este foarte calculat diferit. În plus, statul poate impune alte taxe, cum ar fi pentru drenaj .

Amortizarea impozitului

Investițiile imobiliare au primit în mod repetat stimulente fiscale în trecut. Adesea, acest lucru s-a făcut indirect prin opțiuni de amortizare fiscală peste consumul efectiv de active. Veniturile după impozitare s-ar putea arăta uneori semnificativ crescute, ceea ce, atunci când a fost comparat cu alte oportunități de investiții, a favorizat proprietatea imobiliară. Nu trebuie neglijat însă randamentul mai scăzut în perioadele următoare, precum și creșterea prețurilor de către vânzători. Prin urmare, deprecierile fiscale speciale au dus deseori la dislocări ale pieței (exemplu: Aid Area Act în noile state federale).

Procese și profesii legate de imobiliare

În multe țări, s- a dezvoltat o legislație specială pentru administrarea imobiliară și piața imobiliară , care a dat naștere și unor proceduri și profesii administrative specifice , în special:

Vezi si

literatură

  • Piata imobiliara. Supliment săptămânal al FAZ
  • Steffen Metzner: Metode economice imobiliare pentru sprijinirea și planificarea deciziilor. Monsenstein și Vannerdat, Münster 2013, ISBN 978-3-95645-027-3 .
  • Nico B. Rottke, Matthias Thomas (ed.): Economia imobiliară. Immobilien-Manager-Verlag, Köln 2011, ISBN 978-3-89984-208-1 .
  • Egon Murfeld (Hrsg.): Administrarea specială a afacerilor din industria imobiliară. Ediția a VII-a. Haufe, Freiburg / München 2014, ISBN 978-3-648-04507-7 .

Link-uri web

Wikționar: Piața imobiliară  - explicații privind semnificațiile, originea cuvintelor, sinonime, traduceri

Dovezi individuale

  1. ^ Society for Real Estate Research (Ed.), Economic Factor Real Estate 2017 , Raportul pieței imobiliare Germania 2017 , p. 5
  2. ^ Society for Real Estate Research (Ed.), Economic Factor Real Estate 2017 , Raportul pieței imobiliare Germania 2017 , p. 2
  3. ↑ Egon Görgens / Karlheinz Ruckriegel / Franz Seitz, Politica monetară europeană: Teorie - empirism - Practică , 2008, p. 460
  4. ↑ Kathrin Köhling, Determinarea valorii juste orientate pe valoare actuală pentru investiții imobiliare în contabilitatea IFRS , 2011, p. 10
  5. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (eds.), Immobilienwirtschaftslehre - Management , 2017, p. 121
  6. ↑ Kathrin Köhling, Determinarea valorii juste orientate pe valoare actuală pentru investiții imobiliare în contabilitatea IFRS , 2011, p. 9
  7. ^ Society for Real Estate Research (Ed.), Economic Factor Real Estate 2017 , Raportul pieței imobiliare Germania 2017 , p. 29
  8. ↑ Ronald Weberndorfer, Efectele pericolelor naturale asupra prețurilor imobilelor și terenurilor , 2008, p. 60
  9. ↑ Kathrin Köhling, Determinarea valorii juste orientate pe valoare actuală pentru investiții imobiliare în contabilitatea IFRS , 2011, p. 8
  10. ↑ Kathrin Köhling, Determinarea valorii juste orientate spre valoare actuală pentru investiții imobiliare în contabilitatea IFRS , 2011, p. 7
  11. ↑ Hans-Hermann Francke / Heinz Rehkugler (eds.), Piețe imobiliare și evaluare imobiliară , 2012, p. 406
  12. ↑ Kathrin Köhling, Determinarea valorii juste orientate spre valoare actuală pentru investiții imobiliare în contabilitatea IFRS , 2011, p. 7
  13. ↑ Nico B. Rottke / Matthias Thomas (eds.), Immobilienwirtschaftslehre - Management , 2017, p. 121
  14. ↑ A se vedea, de asemenea, FAZ din 24 februarie 2006, p. 47 f.
  15. ↑ 65.000 de apartamente sunt goale. Adus pe 7 noiembrie 2018 .
  16. ↑ Stefan Michel, Marketing Concept , 2009, p. 21