Condominiu (Germania)

În dreptul german, proprietatea asupra locuințelor este o formă de proprietate asupra unui singur apartament . Se justifică printr-o înscriere în registrul funciar al locuințelor , fiecare apartament primește propria foaie de carte funciară atunci când este creat și, prin urmare, poate fi vândut , grevat cu drepturi de proprietate imobiliară sau moștenit ca orice alt bun .

General

În Germania, cetățenii pot face diferența între apartamentele închiriate (în principal în case multifamiliale ) și proprietatea rezidențială ( case unifamiliale , case bifamiliale sau proprietatea apartamentelor în case multifamiliale) atunci când vine vorba de proprietatea rezidențială . Tenancy lege se aplică în apartamente închiriate, proprietate lege se aplică pentru rezidențiale de proprietate , care este pus în aplicare în cazul drepturilor de proprietate un apartament de lege specială a apartamentului proprietate Act (WEG). Din punct de vedere economic, dintre care există ca criteriu de decizie în chiria Flat și costuri suplimentare semnificativ, în proprietatea rezidențială al cărei preț de achiziție și costuri suplimentare la cumpărarea terenului ; Amplasarea este importantă pentru ambele tipuri de locuințe .

Apartamentul din condominiu este, de asemenea, cunoscut în mod colocvial ca un condominiu. În 2011, persoanele private dețineau 84,6% din clădirile rezidențiale și 58,4% din apartamentele din Germania. Aceasta este cea mai comună formă de proprietate. Cel de-al doilea tip de asociație de condominium este cel mai des întâlnit, deoarece acestea reprezintă 9,5% din clădiri. Împreună, condominiile reprezintă 22,4% din totalul fondului de locuințe.

istorie

Condominiile sunt considerate a fi precursorul proprietății rezidențiale . S-a dezvoltat în Europa la începutul Evului Mediu din momentul în care a început construcția de case mai mari decât parterul. Acesta a fost în special cazul în Europa Centrală, Franța și Italia. A fost o coproprietate special concepută a mai multor persoane private, valabilă în țările individuale ale Imperiului German până în secolul al XIX-lea.

Până la intrarea în vigoare a Codului civil german (BGB) , în ianuarie 1900, dreptul de proprietate condominiu a fost posibil. Această formă de proprietate a avut și porecla „Händelhaus” (în sudul Germaniei: „Case în luptă”), deoarece se spune că au avut loc deseori certuri între proprietari. De asemenea, existau drepturi care diferențiau proprietatea și proprietatea asupra clădirilor. Proprietatea de condominiu stabilită înainte de BGB a fost păstrată ( Art. 182 EGBGB ), dar nu mai poate fi stabilită o nouă proprietate de condominiu.

Cu toate acestea, BGB definește o clădire dintr- o parcelă în fața clădirii ca parte integrantă a terenului ( § 93 , § 94 BGB). Cu toate acestea, componentele esențiale împărtășesc soarta legală a proprietății, astfel încât, dimpotrivă, nu pot fi stabilite drepturi asupra componentelor esențiale ale unei proprietăți ( latină superficies solo cedit ). Astfel, prin lege, proprietarul proprietății devine și proprietarul părții esențiale ( § 946 BGB). Deținătorul anterior al componentei esențiale nu poate susține o cerere de predare în conformitate cu secțiunea 985 din Codul civil german (BGB), deoarece componentele esențiale sunt incapabile de drepturi speciale și drepturile existente sunt pierdute.

Deja după Primul Război Mondial din ianuarie 1919, Ordonanța privind drepturile de clădire ereditare (astăzi: Legea drepturilor de clădire ereditare ) a creat posibilitatea ridicării propriei clădiri pe proprietatea altcuiva, chiar dacă numai pentru o anumită perioadă de timp (de obicei 99 de ani) . După cel de- al doilea război mondial , sa considerat că cererea mare de spațiu de locuit a făcut necesară găsirea de soluții prin care cei care caută spațiu de locuit să poată participa la finanțarea creării spațiului de locuit (construcție nouă, extindere, reconstrucție), dar în același timp ar putea primi și o valoare echivalentă reală. Acest lucru a fost posibil prin „Legea privind proprietatea locuinței și dreptul permanent de ședere” (WEG) din 15 martie 1951. WEG a creat institutul legal de drept funciar pentru proprietatea asupra locuințelor , prin care reglementările aplicabile terenurilor, în special legea funciară a BGB (§ § 873 și urm. BGB) sunt aplicabile proprietății asupra locuințelor .

Odată cu reforma legii condominiului din 1 iulie 2007, o capacitate juridică limitată ( capacitate juridică parțială) a comunității de proprietari a fost luată în considerare prin lege (secțiunea 10 (6) WEG (vechi)), care fusese deja recunoscută după jurisprudența de doi ani mai devreme. În plus, răspunderea externă a membrilor a fost limitată, procedura judiciară a fost transformată în procedura legală conform codului de procedură civilă în locul procedurii anterioare de jurisdicție voluntară ( §§ 43 și urm. WEG), comunitatea era obligată să conducă o colecție de decizii ( § 24 alin. 7 WEG) și a creat posibilitatea de a se abate de la regulile rigide ale ordinii comunitare în anumite cazuri prin intermediul unui vot majoritar de 3/4 ( secțiunea 16 (4) și secțiunea 22 (2) WEG).

De la ultima reformă a legii proprietății rezidențiale din 1 decembrie 2020, comunitatea de proprietari a fost o asociație complet legală. Acum poate, de asemenea, să dobândească drepturi și să își asume obligații care nu fac parte din administrarea generală a proprietății comune ( secțiunea 9a (1) WEG). Comunitatea de proprietari este acum reprezentată de administrator în afara și în afara instanței, dar numai pe baza unei rezoluții a proprietarilor de apartamente la încheierea unui contract de cumpărare sau împrumut de proprietate ( secțiunea 9b (1) WEG).

Probleme legale

conţinut

Condominiul este în conformitate cu § 1 alin. 2 căi pe proprietate privată în incinta apartamentului și de co-proprietate asupra bunurilor comune ( în special pe terenuri și active în administrare ). Această definiție legală nu acoperă dreptul de a fi membru al asociației de proprietari , dar este una dintre ele.

Apartamentul (proprietate separată) poate fi amplasat într-o clădire de apartamente , precum și într-o casă duplex , terasă sau într- un alt complex cu mai multe case . Întotdeauna conectat la apartament este o cotă de coproprietate în proprietatea comună , în primul rând pe terenuri și pe părțile constructive necesare ale clădirii. Dispozițiile secțiunii 1008 din Codul civil german (BGB ) se aplică în mod corespunzător coproprietății în conformitate cu secțiunea 3 (1) din WEG . Cota de coproprietate trebuie specificată ca o fracțiune specifică și este specificată de obicei în mii.

Dreptul de apartenență la asociația de proprietari aparține, de asemenea , dreptului de proprietate asupra locuințelor , care conferă fiecărui proprietar dreptul de a vota în ședința proprietarilor pentru a stabili , împreună cu ceilalți proprietari ai comunității, despre gestionarea comunității ( secțiunea 20 WEG ) și în special să își exercite drepturile în ședința proprietarilor de locuințe.

Proprietate privată

Proprietatea separată este proprietatea (unică) a camerelor dintr-un apartament. Este asociat în mod regulat cu o cotă de coproprietate în proprietatea comună. Ambele împreună (proprietatea individuală și cota de coproprietate) formează proprietatea apartamentului ( secțiunea 1 (2) WEG). Care camere aparțin unei proprietăți separate este specificat în declarația de divizare sau în acordul de subvenționare . Cu toate acestea, această definiție nu poate fi făcută fără restricții, deoarece nu toate camerele sunt eligibile pentru proprietate individuală ; există camere care trebuie să fie în proprietatea comunității ( secțiunea 5 (2) WEG).

Suma tuturor camerelor dintr-un complex rezidențial care este proprietate privată este denumită suma tuturor camerelor dintr-un complex rezidențial fără referire la apartamentul (unitatea) respectivă (cf. § 1 Paragraful 5 WEG).

Proprietatea piesei

În cazul proprietății parțiale - ca termen paralel cu proprietatea apartamentelor - nu este vorba de proprietatea individuală în ceea ce privește spațiul de locuit , ci mai degrabă „camere care nu sunt utilizate în scopuri rezidențiale”, de ex. B. Magazine , spații comerciale sau camere în alte scopuri comerciale ( secțiunea 1 (3) WEG). Pentru aceasta se aplică aceleași reglementări ca și pentru proprietatea unei locuințe ( secțiunea 1 (6) din WEG). În plus față de termenii (de poziție egală) condominiu și proprietate fracționată , termenii au proprietate privată, iar proprietatea comunității este alocată corespunzător din cauza acesteia u. A. responsabilitatea și obligația de a suporta costurile pentru întreținere depind.

Proprietatea comunității

WEG vorbește despre proprietatea comună ( § 1 alin. 5 WEG), practică pur și simplu din proprietatea comună . Proprietatea comunitară include inițial proprietatea reală ( terenul ) și (cel puțin) părțile structurale necesare ale clădirilor (sau cele care caracterizează exteriorul) în care se află proprietatea individuală. Constructiv necesare sunt z. B. Fundație, pereți exteriori , plăci de podea , acoperiș, pereți interiori , ferestre și uși portante sau contravântuite (cu excepția cazului în care ambele părți ale ferestrelor și ușilor se află în același apartament). În măsura în care există alte clădiri fără proprietate separată asupra proprietății, de ex. B. Dependențe, acestea aparțin în totalitate proprietății comunității. În plus, au fost utilizate în comun părți ale clădirii și facilități precum B. scări, zone de intrare, cazan comun , servicii de construcții comune , conducte pentru energie, apă, canalizare etc.

Cele administrative active sunt active speciale colective care nu sunt atribuite proprietății colective, deoarece acest lucru nu face parte din proprietari , ci comunitatea proprietarilor ( Secțiunea 10 (7) Weg). Activele administrative includ resursele financiare (inclusiv rezervele de întreținere) ale comunității și, de asemenea, datoriile acesteia, achizițiile de către comunitate, cum ar fi B. scări, unelte, mașina de tuns iarba sau uleiul de încălzire din rezervor. Cu toate acestea, sunt excluse de la acest lucru lucrurile dobândite de comunitate care devin o parte integrantă a proprietății prin instalare.

Dreptul de prim refuz al chiriașului

Dacă spațiile de locuit închiriate, în care proprietatea apartamentului a fost sau urmează să fie stabilită după ce a fost acordată chiriașului, sunt vândute unei terțe părți, chiriașul are dreptul să pre-cumpere în conformitate cu secțiunea 577 (1) BGB . Acest lucru nu se aplică în cazul în care proprietarul vinde spațiul de locuit unui membru al familiei sau unui membru al gospodăriei sale. Potrivit unei hotărâri a Curții Federale de Justiție (BGH), chiriașul are dreptul la o cerere de despăgubire dacă nu i se acordă dreptul de prim refuz.

Aplicarea restului legii

Deoarece proprietatea apartamentului și proprietatea parțială se consideră drepturi funciare, întreaga lege a terenurilor și a registrului funciar se aplică ambelor . Prin urmare, aceste domenii de drept trebuie aplicate în mod corespunzător la achiziționarea , grevarea , gestionarea și vânzarea . În locul unui registru funciar, există un registru funciar apartament și un registru funciar parțial , care au aceleași departamente ca și un registru funciar.

Stabilirea dreptului de proprietate asupra locuințelor

Motivul este crearea legală a proprietății casei. Iese dintr-o proprietate normală (proprietate trunchi). Sunt posibile doar două tipuri de proprietate asupra condominiului ( secțiunea 2 WEG):

  • Prin acordarea contractului conform § 3 WEG. Este necesar un contract între 2 sau mai mulți coproprietari ai proprietății principale pentru divizarea și acordarea reciprocă a proprietății rezidențiale (aici, fiecare coproprietar al proprietății poate primi un condominiu pentru proprietate exclusivă).
  • Alternativ, împărțirea poate fi efectuată prin intermediul unei declarații unilaterale de împărțire în conformitate cu § 8 WEG. Dacă proprietatea principală are un singur proprietar, justificarea în acest mod este obligatorie. O divizare în conformitate cu § 8 WEG poate fi făcută și de mai mulți coproprietari sau o coproprietate (de exemplu, comunitatea de moștenitori ). Cu toate acestea, numai în măsura în care structura inițială de proprietate continuă neschimbată în condominiu nou creat (adică dacă proprietatea este împărțită în jumătate înainte ca proprietatea să fie împărțită, fiecare coproprietar primește și jumătate din proprietatea comună a fiecărui apartament).

Astăzi domină calea prin divizarea unilaterală conform § 8 WEG, care este prezentată mai jos:

Construcția legală se bazează pe faptul că proprietatea proprietății (proprietatea principală) este împărțită într-o declarație de împărțire la numărul de apartamente existente (sau planificate) și fiecărui apartament (viitor) i se atribuie o fracțiune din coproprietate în această proprietate. Proprietatea individuală a acestui apartament împreună cu cota de coproprietate asociată în proprietatea comună devine o proprietate proprie ca proprietate a apartamentului, pentru care se creează o foaie de carte funciară separată și care există în mod legal independent de cealaltă proprietate de pe proprietate. Proprietatea rezidențială poate fi vândută separat sau grevată cu un credit ipotecar, adică ipotecat . De asemenea, o licitație de executare silită nu are efecte (directe) asupra celorlalți coproprietari.

Proprietatea rezidențială poate fi combinată cu un drept special de utilizare pentru anumite părți ale proprietății comunale, de ex. B. Locuri de parcare pe proprietate.

WEG face reglementări detaliate cu privire la modul în care poate fi stabilită proprietatea apartamentului și / sau a părții, despre gestionarea în comun a acestuia de către proprietari de apartamente și / sau părți și administrator, formarea rezervei de întreținere , precum și despre procedurile judiciare în proprietatea apartamentului contează.

În faza de dezvoltare a asociației de proprietari de apartamente (în timpul vânzării apartamentelor de către proprietarul de partajare și ulterior), reguli speciale se aplică uneori așa-numitei viitoare asociații de proprietari de apartamente .

Declarația de divizare

Declarația de divizare , care trebuie să fie în mod public certificat ( de exemplu , legalizata ) , conține o descriere textuală a apartamentelor individuale și planurile suplimentare ale întregii clădiri, în care sunt identificate toate camerele din clădire ( de obicei , cu un număr) care au în mod clar identificarea trebuie atribuită anumitor proprietăți rezidențiale (sau proprietăți parțiale) sau proprietății comune. Este comun, dar nu obligatoriu, ca fracțiunea (coproprietatea) proprietății să corespundă zonei rezidențiale proporționale. În practică, abaterile pot rezulta și din expansiunile ulterioare, de ex. B. în rezultatul mansardei . Baza împărțirii în proprietăți separate este un certificat oficial de finalizare pentru apartamentele individuale. În opinia Curții de Apel, în declarația notarială de divizare nu este necesar să se facă o determinare între proprietatea rezidențială și cea parțială, ceea ce poate însemna o ușurare considerabilă în viitor.

Regulile comunitare stabilite ca regulă (dar nu obligatorie) cu declarația de divizare reglementează relațiile interne dintre proprietari (de exemplu, cheia de alocare pentru conturile anuale, reglementările privind drepturile de vot și împuternicirile la reuniunile proprietarilor, regulile privind consultanța administrativă consiliul de administrație , procurile pentru manager etc.). Ordinul comunitar are caracterul unui acord și, dacă este înregistrat la cartea funciară, acționează și împotriva unui succesor legal (al doilea cumpărător al unui apartament). În consecință, pentru a modifica reglementările comunitare, toți proprietarii de apartamente trebuie să fie de acord cu schimbarea, să o semneze într-un mod autentificat public și apoi să o depună la registrul funciar.

Modificarea WEG din 1 iulie 2007 a ușurat situația, în special pentru a putea aplica cheile de alocare legate de consum și modernizări cu o majoritate de 3/4 în cazuri individuale.

Acord de subvenționare

Acordarea contractuală de bunuri separate în conformitate cu § 3 WEG corespunde declarației de divizare. În contrast cu declarația de diviziune, subvenție acordul trebuie să fie legalizată. Principala diferență de conținut este că o subvenție contractuală este necesară dacă mai mulți oameni sunt proprietari (fracționari) ai proprietății ce urmează a fi împărțită. Trebuie făcută o distincție între coproprietate și proprietate în totalitate (de exemplu, o comunitate de moștenitori). În acest din urmă caz, secțiunea 8 WEG se aplică formării de proprietăți rezidențiale. Cu toate acestea, în contextul acordării proprietății private în conformitate cu § 3, este vorba de restricționarea proprietății comune deja existente (coproprietate) bazată pe zone sau camere separate separate și alocarea acestei proprietăți către co -proprietarii proprietății comune.

Drepturi speciale de utilizare

O proprietate rezidențială sau o proprietate parțială poate fi atribuită prin acord drepturi speciale de utilizare părților proprietății comune, în special zonelor comune. Persoana autorizată poate dispune apoi de zonă sau cameră, cu excluderea celorlalți proprietari. Acest lucru este comun pentru locuri de parcare auto, subsoluri și zone de grădină. Beneficiarul suportă costurile de gestionare dacă acest lucru a fost convenit în acord (declarație de divizare, ordin comunitar). În caz contrar, regulamentul legal prevede costurile care trebuie suportate de toți proprietarii în conformitate cu secțiunea 16 (2) WEG. Întreținerea rămâne o preocupare a comunității, dacă nu se convine altfel.

Asociația de proprietari de apartamente, administrator

Totalitatea proprietarilor formează o asociație de proprietari . Cel mai înalt organ de auto-guvernare al acestora este adunarea proprietarilor de apartamente , care poate numi un administrator cu vot majoritar . Numirea unui administrator nu poate fi exclusă chiar și prin declarația de diviziune. Administratorul întocmește planuri de afaceri pentru calcularea plăților în avans necesare pentru casă , întocmește conturile anuale, conduce ședințele proprietarilor și colectează rezoluții, este responsabil pentru siguranța rutieră și lucrările de întreținere și reparații în curs, în conformitate cu deciziile proprietarului, el gestionează fondurile comunității. De obicei, este convenită o taxă pentru această activitate .

Proprietarii de apartamente pot numi un consiliu consultativ administrativ prin rezoluție majoritară ( secțiunea 29 WEG). Cu excepția cazului în care reglementările comunitare reglementează altfel, acesta trebuie să fie format din (exact) trei proprietari de apartamente: un președinte și doi evaluatori. Doar persoanele fizice pot fi comandate ; dacă o proprietate rezidențială aparține unei companii sau unei asociații , poate fi numit reprezentantul legal al acestora . Administratorul însuși nu poate fi numit membru al consiliului consultativ, nici măcar dacă este și proprietarul apartamentului. În consecință, directorii companiei de administrare sunt, de asemenea, excluși de la o programare.

Proprietatea asupra locuințelor ca investiție

Proprietatea apartamentului este una dintre cele mai importante forme de investiții de capital din Germania. Finanțarea se face prin capitaluri proprii (acest lucru include , de asemenea , așa-numitele ipotecare musculare ) și / sau datorii . Acesta din urmă este acordat de instituțiile de credit (inclusiv bănci specializate, cum ar fi băncile Pfandbrief ) sub formă de finanțare imobiliară, sub formă de credit ipotecar . Pentru împrumuturile ipotecare datorate cererii de credit sunt împrumuturile ipotecare și alte documente de împrumut necesare, printre altele, se obține prețul de achiziție ca bază pentru determinarea valorii creditului ipotecar .

Chiar și atunci când investește în proprietăți rezidențiale, investitorul așteaptă o rentabilitate a capitalului și o creștere a valorii . Acest lucru este posibil pentru ambele tipuri de utilizare a apartamentului (ocuparea proprietarului sau închiriere). În cazul utilizării proprii, proprietarul obține o valoare (ideală) în utilizare prin economisirea chiriei ; în cazul închirierii, obține o rentabilitate a închirierii .

Valoarea de piață depinde de mulți factori, cum ar fi locația ( locația rezidențială și comercială ), gradul de conservare , echipamentul , valoarea veniturilor sau accesibilitatea la locul de muncă , care pot fi evaluate doar într-o măsură limitată pentru investitorii privați. Acesta fluctuează între o valoare de piață scăzută pentru proprietățile nedorite și o valoare de piață ridicată pentru apartamentele de lux . În plus, trebuie luate în considerare costurile auxiliare - în special rezervele de întreținere . Creșterile în valoare rezultă din lipsa relativă de spațiu de locuit. Datorită naturii pe termen lung a investiției de capital, aceasta obține, de obicei, statutul unui sistem de pensii .

Riscurile financiare pot apărea în special la închirierea proprietății dacă venitul din închiriere nu mai este suficient pentru a acoperi integral datoria . Un risc de post vacant sau nomazi de închiriere măresc riscul de închiriere , resturile de imobile pot duce la depreciere . Cel mai mare risc financiar este finanțarea integrală a proprietății, motiv pentru care apare doar în cazuri excepționale. O scădere a valorii de piață poate duce la o pierdere totală a capitalului investit dacă apartamentul trebuie revândut.

statistici

Cota proprietarului măsoară proporția de apartamente locuite chiar de proprietari în raport cu toate apartamentele locuite în clădiri rezidențiale. În 2014, a ajuns la 45,5% în Germania, cea mai mare din Saarland fiind de 62,6% și cea mai mică în Mecklenburg-Pomerania de Vest, cu 38,9%. Bavaria avea o rată de 50,6%, Renania de Nord-Westfalia dens populată 42,8%. Într-o comparație europeană din 2016, Germania a fost înaintea Elveției (42,5%) la sfârșitul scalei. De asemenea, Austria a reușit să se plaseze în fața Germaniei cu 55%.

Vezi si

literatură

Link-uri web

Wikționar: Condominiu  - explicații despre semnificații, origini de cuvinte, sinonime, traduceri

Dovezi individuale

  1. ↑ Biroul Federal de Statistică, Primele rezultate ale recensământului clădirilor și apartamentelor , 2011, p. 14
  2. ↑ Marcus Janek, Condominium in the Czech Republic , 2003, p. 17
  3. ↑ Michael Timme, Proprietatea apartamentului - Un contur al trecutului, prezentului și viitorului , în: Festschrift für WE Voß , Göttingen 2005, pp. 297-312
  4. ↑ Jürgen F. Baur / Rolf Stürner, Legea proprietății , 2009, p. 331
  5. ^ BGH, decizie din 2 iunie 2005, Az.: V ZB 32/05
  6. ↑ Eckhart Pick, în: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (eds.), Condominium Act - Comentariu , 2010, intrare nr. 63
  7. ^ Despre sistemul multi-case: Martin Häublein, Sisteme multi-case și capacitatea juridică a comunității , în: Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) 2010, p. 149 și urm.
  8. ↑ Christian Armbrüster, în: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (eds.), Legea privind proprietatea apartamentelor - Comentariu , 2010, § 1 numărul marginal 14
  9. ^ Christian Armbrüster, în: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (eds.), Apartment Ownership Act - Commentary , 2010, § 1 Rn 13.; Michael Timme , în: Michael Timme (Ed.), Legea privind proprietatea apartamentelor. Cometariu. 2010, § 1 numărul marginal 93.
  10. ↑ Christian Armbrüster, în: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (eds.), Legea privind proprietatea apartamentelor - Comentariu , 2010, § 1 Rn 25 f.
  11. ↑ Michael Klein, în: Johannes Bärmann / Eckhart Pick / Werner Merle (eds.), Legea privind proprietatea apartamentelor - Comentariu , 2010, § 10 Rn 288
  12. ↑ BGH, hotărârea din 21 ianuarie 2015, Az.: VIII ZR 51/14
  13. ↑ Kammergericht, decizie din 3 decembrie 2007 (24 U 71/09), berlin-brandenburg.de
  14. ^ Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 5 februarie 2010, Az.: V ZR 126/09
  15. ↑ Johannes Hogenschurz, în: Georg Jennißen (Ed.), Legea privind proprietatea apartamentelor , 2008, § 29 Rn 11
  16. ↑ Marlies Brunner, Capital Investment with Real Estate: Products - Markets - Strategies , 2009, p. 230
  17. ↑ Statista, portalul de statistici, rata de proprietate în Germania din 1998 până în 2014 de către statul federal , 2019
  18. ↑ Statista portalul de statistici, ratele de proprietate asupra locuințelor în anumite țări europene în 2016 , 2019